Direito Civil, Direito do Consumidor

Reajustes e Aumentos de Aluguéis – Justos ou Abusivos???


Nesta semana fomos procurados por uma amiga com um problema sobre reajuste de aluguéis. Ela havia tinha alugado verbalmente uma sala comercial e foi avisada do segundo aumento do valor do aluguel em menos de seis meses e nos pediu um parecer sobre este aumento ser ou não correto e sobre como deveria proceder neste caso.

Durante essa conversa compreendemos que dúvida poderia afligir outras pessoas e com a intenção de esclarece-la escrevemos o texto abaixo, que trata de um breve resumo sobre as regras dos reajustes (aumentos e diminuições) dos aluguéis no Brasil.

A Lei nº 8245/1991 determina das regras das locações urbanas, tanto residenciais, quanto comerciais. Entre essas regras, podemos citar a liberdade de convenção do valor do aluguel. Isso significa que um imóvel pode ser alugado pelo valor que as partes (locador e locatário) entenderem como justo e adequado, independentemente do valor de marcado do imóvel que está sendo locado.

Esta regra possui uma restrição, pois a mencionada Lei também estipula que o valor deve ser expresso em moeda nacional que é proibido vincular o valor do aluguel à variação cambial e ao salário mínimo. Ou seja, toda cláusula contratual que vincule o valor do aluguel à variação do ouro, do dólar, do euro, do salário mínimo ou semelhantes é nula, e não deve ser seguida. Fora isso a lei não restringe a utilização dos demais índices de atualização monetária.

A cláusula contratual que estabelece o reajuste do valor dos aluguéis também possui limitações legais, visto que não poderá conter estipulação de reajuste inferior ao anual, conforme determina o artigo 28 da Lei 9069/1995. Caso o reajuste seja estipulado em desconformidade ao que determina esta Lei, deverá ser considerado como sem efeitos, e passar a ser considerado anual. Abaixo apresentamos o teor do mencionado artigo:

Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.

§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.

Este também é o entendimento de nossos tribunais, conforme demonstramos através do acórdão abaixo:

TUTELA ANTECIPADA. LOCAÇÃO COMERCIAL. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ALUGUEL. REAJUSTE. PERIODICIDADE. ALTERAÇÃO PARA ANUALIDADE IMPOSTA PELA LEI Nº 9069/95. REQUISITOS DO ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PREENCHIMENTO. CABIMENTO. Nos contratos de locação firmados na vigência da Lei nº 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos alugueres deve, apenas, ser anual, sob pena de nulidade da cláusula, de pleno direito, como prescreve o § 1º do artigo 28. Fica, portanto, concedida a tutela antecipada para suspender a eficácia da cláusula contratual que estabeleceu reajustes semestrais, devendo o locador receber os valores decorrentes, somente, de reajuste anual, mantido o índice eleito pelas partes já que, em relação a este, inexiste nulidade de plano verificável. (TACSP 2; AI 801.362-00/3; Décima Câmara; Rel. Juiz Nestor Duarte; Julg. 06/08/2003) CPC, art. 273

Mesmo com as determinações legais quanto aos reajustes dos valores dos aluguéis, podem ocorrer situações específicas onde sejam necessário um urgente reajuste do valor do aluguel. Prevendo isso o legislador inseriu no texto da própria Lei nº 8245/1991 uma alternativa para este problema. Assim, desde que de comum acordo, locador e locatário podem, livremente e a qualquer momento do contrato, reajustar o valor do aluguel. Este reajuste tanto pode majorá-lo quanto reduzi-lo. Neste caso observamos que os fiadores devem concordar, por escrito, com a alteração do contrato, sob pena de deixarem de garantir o mesmo.

Este é o teor dos artigos 17 e 18 da Lei 8245/1991, os quais passamos a transcrever:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

 

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Caso não seja possível o reajuste amigável do valor do aluguel, para adequá-lo a seu preço de marcado, tanto o locador quanto o locatário podem, depois de três anos do início do contrato, pedir a revisão judicial do aluguel, para adequá-lo a seu preço efetivo de mercado.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustálo ao preço de mercado.

Esperamos que este texto possa esclarecer as dúvidas gerais sobre o assunto. Lembramos que sempre que alguém se encontrar sofrendo qualquer das irregularidades descritas neste artigo, deverá buscar o suporte de um advogado de confiança para este se utilize das vias judiciais ou extrajudiciais corretas e solucione a situação.

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1 Comment

  • Reply geison 3 de maio de 2014 at 12:06

    Bom dia caso eu locador tenha feito contrato sem especificar qual tipo de reajuste, qual reajuste deveria ser tomado diante a situação ja que no contrato não há nenhuma especificação quanto ao reajuste.

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